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不動産所得とは、土地や建物など不動産の賃貸業、また船舶や航空機の貸付による所得のことです。
課税所得区分に含まれる所得の1つでもあり、確定申告の際には不動産所得として申告を行います。
不動産所得が赤字となった場合には、その他にも所得があれば赤字分を差し引いて、課税所得を少なくすることができます。
これは損益通算といって、課税所得を少なくすることで所得税を減額することが可能です。
ただし、不動産所得であっても別荘など生活に必要がないものの貸付では損益通算することができませんので、損益通算できる不動産所得かどうかには注意しておきましょう。
不動産の賃貸業や貸付などを事業的規模で行なっていると、不動産所得と事業所得のどちらであるか迷うこともあるのではないでしょうか。
基本的には、不動産で得た収入は不動産所得として扱いますが、ホテルや清掃付きのウィークリーマンションなどで得た収入は事業所得として扱います。
不動産所得と事業所得の違いはあまりなく、営利性や継続性などそのサービスの中身から所得の判断が行われるようです。
また不動産所得の確定申告では、青色申告制度を適用することで65万円の特別控除を受けることが可能です。
詳しくは、コラム「不動産賃貸業の確定申告における特別控除（青色申告と事業的規模）」をご覧ください。
不動産所得の計算は、以下の式で算出します。
不動産所得 = 不動産による総収入 – 必要経費
そもそも不動産とは何でしょうか。
不動産とは、土地と建物というイメージがあるかと思いますが、土地とは一定範囲に区切られた地面における地中と空中も含めたもののことで、その土地に存在するものを不動産として扱うため、建物だけではなく立木や機械なども不動産となります。
また、土地の上に存在する地上権・借地権・永小作権なども不動産に含まれ、それらによる収入も不動産所得として扱います。
つまり、一定範囲に区切られた地面を土地とした時に、その土地に付属する建物や立木、機械、その他の権利などから得た収入が不動産所得であり、具体的には家賃・更新料・敷金・保証金・共済費などが不動産による総収入です。
不動産所得の必要経費とできるものは、修繕積立金など管理費や減価償却費、火災保険など保険料、固定資産税など税金、ローン金利など支払利息、業務委託料、手数料などです。
不動産による収入を得るために支払ったものは必要経費にできると覚えておくと良いでしょう。
不動産所得が事業的規模に達し、確定申告で青色申告を適用する場合には、65万円の青色申告特別控除を受けられます。
この事業規模が拡大してくると、法人化することで必要経費として計上することのできる範囲が広がります。
必要経費を多く計上できると、課税所得を少なくすることができ、所得税を抑えることが可能です。
事業的規模である5棟10室に達したら、法人化することを視野に入れてみてはいかがでしょうか。
不動産所得の事業的規模については、コラム「不動産所得における、事業的規模の判断基準について」でご確認いただければと思います。
事業的規模を満たしている不動産所得には、個人事業税が課税されます。
ただし、その不動産所得に含まれるアパートやマンションなどの建物部分と駐車場部分で事業税は分けて考えます。
実際には、事業主控除290万円がありますので、不動産所得が355万(290万+65万)円を超えない場合には課税されません。
また、5棟10室の事業的規模を満たしている場合に、建物については事業税が課税されますが、駐車場が10台に満たない場合、駐車場部分に事業税は課税されません。
事業的規模を満たしていれば事業税は課税されますが、認定基準ついては確認して課税について確認することをお勧めいたします。
初めての不動産投資や、相続した不動産による不動産収入で確定申告を忘れてしまったり、間違って申告してしまったりすることもあるかもしれません。
不動産所得を確定申告しなかった場合には、当たり前ですが所得税や法人税などと同じように、税務調査が入り追徴課税となることが多くあります。
追徴課税となった場合には、申告や納税の状況によって、無申告加算税・過少申告加算税・重加算税・延滞税などが課されますので注意しておきましょう。
不動産所得について、不明な点などがありましたら、お気軽にご連絡いただければと思います。
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